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大きな宅地の評価

地積規模の大きな宅地の評価について

平成30年度の税法改正により地積規模の大きな宅地の評価が導入されました。
それ以前において面積の広い宅地の評価額は「広大地の評価」を用いて計算していましたが、適用要件に不明瞭な点があり税務署との見解の違いで否認されるケースが多く、その評価方法が問題視されていました。そこでより明確な要件を提示した「地積規模の大きな宅地の評価」が新たに採用されることとなりました。

「地積規模の大きな宅地の評価」は面積の広いすべての宅地が対象になるわけではではありません。下記にて要件をご説明いたします。

地積規模の大きな宅地の適用要件

下記の地積に該当する宅地のことを地域規模の大きな宅地といいます。対象となる地積の面積は三大都市圏(主に首都圏、近畿圏、中部圏)とそれ以外の地域によって異なります。

  • 三大都市圏においては500㎡以上の地積の宅地
  • 三大都市圏以外の地域は1,000㎡以上の地積の宅地

ただし、指定容積率が400%(東京都の特別区は300%)以上の地域に所在する宅地についてはこの制度の対象外となります。また市街化調整区域(一部除外対象あり)の宅地や大規模工場用地、都市計画法の用途地域が工業専用地域に指定されている地域の宅地等については、この評価方法を利用することができません。

なお、地域規模の大きな宅地の評価対象は、下記の地区要件を満たす宅地に限定されます。

  • 路線価地域に所在するもの…地積規模の大きな宅地のうち普通商業・併用住宅地区および普通住宅地区に所在するもの
  • 倍率地域に所在するもの・・・地積規模の大きな宅地に該当する宅地

地積規模の大きな宅地の評価方法

上記要件を満たす宅地については、「規模格差補正率」を用いて評価額を計算することができます。

路線価地域に該当する宅地の計算式

評価額=路線価×奥行価格補正率×不整形地補正率などの各種画地補正率×規模格差補正率×地積(㎡)

「規模格差補正率」は地積によって定められた基準の数値を使い、補正率を算出します。なお評価額を計算する際には、広大地評価の時には併用ができなかった各種補正率についても適用可能となりました。

以前よりも基準が明確になったものの、地積規模の大きな宅地の評価については専門的知識を要する場面も多々ありますので、専門家にご相談いただくことをおすすめいたします。

※課税時期が平成29年12月31日以前のものについては「広大地の評価」が適用されますのでご注意ください。

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